VADEMECUM CUSTODE GIUDIZIARIO

MODALITA’ DI SVOLGIMENTO DELL’INCARICO

DI CUSTODE GIUDIZIARIO

(artt.559-560 c.p.c.)

A – NOMINA

1)    Il Giudice dell’Esecuzione nomina il Custode Giudiziario tenendo conto della disponibilità espressa dai giovani Avvocati o dai Praticanti cha abbiano già compiuto il biennio di pratica e sempre che abbiano conseguito l’abilitazione professionale;

2)    La nomina avviene d’ufficio oppure su richiesta di parte (creditore procedente, creditore intervenuto anche se non munito di titolo, debitore) e sempre previa convocazione da parte del Giudice con apposito provvedimento, che la Cancelleria avrà cura di comunicare al Custode. Il Custode comparirà all’udienza, accettando l’incarico. Laddove, per motivi di incompatibilità o di inopportunità, il Custode non dovesse accettare l’incarico, sarà sua cura darne notizia al Giudice con congruo anticipo rispetto all’udienza, in modo da permettere l’immediata sostituzione con altro Custode, garantendo l’utile svolgimento dell’udienza ormai fissata;

3)    Il Custode, non appena notiziato della sua nomina, dovrà prendere visione presso la Cancelleria del fascicolo dell’esecuzione, onde verificare eventuali cause di incompatibilità e, qualora dall’esame del fascicolo non ne riscontri, è autorizzato a ritirare copia semplice dell’atto di pignoramento e della relazione notarile, nonché, se già approntata, copia della perizia di stima dell’immobile.

B – PRIMO ACCESSO

1)    Entro 30 giorni dall’udienza in cui è stata formalizzata la nomina, il Custode Giudiziario deve effettuare un primo accesso all’immobile pignorato, presentandosi con copia del provvedimento di nomina;

2)    Il Custode verifica quindi se il bene è occupato dal debitore esecutato ovvero da terzi e, in ogni caso, illustra quali sono le sue funzioni, in cosa consiste la sua attività e quali sono i doveri dell’occupante, secondo “vademecum” predisposto dal Giudice delle Esecuzioni;

3)    Se si tratta del debitore esecutato e dei suoi familiari, il Custode comunica agli stessi lo stato attuale della procedura esecutiva e, non appena gli è nota, la data della vendita, informandoli altresì che possono seguire lo stato delle vendite sul sito Internet del Tribunale (www.tribunaledilecco.net);

4)    Il Custode deve altresì consegnare al debitore esecutato copia delle “Avvertenze per il debitore” predisposte dal Giudice delle Esecuzioni, che il debitore stesso dovrebbe già avere in precedenza ricevuto (ma ciò non è detto nel caso di vecchie procedure);

5)    Il Custode dovrà inoltre far ben comprendere al debitore esecutato e alle persone che comunque occupano l’immobile che:

§  il debitore o chi occupa il bene pignorato non deve in alcun modo ostacolare o comunque rendere difficoltosa l’attività del Custode;

§  il possesso dell’immobile è stato trasferito in capo al Custode e quindi, se trattasi di inquilino in forza di regolare contratto di locazione opponibile alla procedura, i canoni dovranno essere versati al Custode, mentre se l’immobile è occupato dal debitore o da terzi sprovvisti di titolo nei confronti della procedura, l’occupazione continuerà a titolo di detenzione precaria e salvo quanto appresso;

§  nei giorni preventivamente concordati con il Custode per consentire la visita all’immobile, l’occupante deve farsi trovare in casa (o presso il bene in vendita);

§  il debitore o chi occupa il bene pignorato deve provvedere al regolare pagamento delle spese condominiali nelle more della procedura e del canone di locazione ove questo sia il caso;

§  in caso di mancata collaborazione o di mancato pagamento delle spese condominiali e del canone di locazione (se dovuto) o in caso di  inadeguata conservazione del bene pignorato, il Custode dovrà riferire al Giudice, il quale disporrà l’immediata liberazione dell’immobile ai sensi dell’art. 560 comma 3 c.p.c. o l’avvio della procedura di sfratto per morosità in caso di mancato pagamento del canone di locazione;

6)    Se l’immobile risulta occupato da terzi, il Custode chiede a costoro l’immediata esibizione di copia del contratto registrato:

§   se la copia viene esibita e il contratto risulta opponibile alla procedura (in quanto registrato in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento), il Custode Giudiziario verifica quale sia la prossima data di scadenza e provvede a inviare immediatamente a mezzo raccomandata la relativa disdetta: copia della raccomandata e del contratto vanno allegati alla relazione/rendiconto del Custode;

§   se non viene esibita alcuna copia o se il contratto non è opponibile, il Custode ne dà comunicazione al Giudice nella prima relazione/rendiconto che andrà a depositare;

§   laddove il Giudice dovesse tollerare la detenzione sine titulo del conduttore in forza di contratto non opponibile o dell’occupante di fatto, questi deve comunque corrispondere al Custode un’indennità di occupazione, di regola conforma ai canoni pattuiti con il debitore esecutato;

7)    In ogni caso il Custode accerta, interpellando a tal fine l’amministratore del condominio, l’importo medio annuo delle spese condominiali e l’ammontare delle spese condominiali richieste per l’anno in corso e per quello precedente;

8)    Il Custode incassa gli eventuali canoni di locazione o indennità di occupazione a carico degli occupanti, informando all’uopo i conduttori che detti canoni vanno versati al Custode e non più al locatore-debitore e chiede al Giudice, con provvedimento separato rispetto alla relazione/rendiconto, l’apertura di conto corrente ovvero libretto bancario intestato alla Procedura (indicando l’eventuale Istituto di gradimento);

9)    Eseguito il primo accesso, sia che il bene sia occupato dal debitore esecutato sia che sia occupato da terzi, il Custode deposita in Cancelleria, nel rigoroso rispetto del termine assegnato dal Giudice, la prima relazione/rendiconto, redatta con le modalità sotto spiegate. In particolare, oltre all’originale, andrà depositata la copia per il debitore, mentre quella per i creditori dovrà esser inviata dal Custode per e-mail o fax; solo in caso di assoluta impossibilità, verranno depositate tante copie quante sono le parti dell’esecuzione non raggiunte dalla comunicazione nei modi predetti.

C – RELAZIONI DEL CUSTODE

1)    All’udienza di accettazione dell’incarico, il Giudice assegna al Custode un termine entro il quale deve esser depositata in Cancelleria la prima relazione/rendiconto, che deve contenere:

• intestazione con numero della procedura, nome del debitore esecutato e indicazione dell’udienza fissata per l’approvazione;
• breve descrizione dell’immobile (ubicazione, tipo di immobile, numero dei locali, loro destinazione) e puntuale indicazione dello stato di conservazione, con eventuale segnalazione degli interventi di manutenzione che si rendano urgenti ed indifferibili;
• precisa indicazione dei soggetti che occupano l’immobile e, nel caso siano diversi dal debitore, indicazione del titolo che giustifica l’occupazione e precisazione della relativa opponibilità o meno alla procedura;

§   allegazione in copia semplice del contratto di locazione o di altri contratti che giustifichino l’occupazione dell’immobile da parte di soggetti diversi dal debitore (siano detti contratti opponibili oppure no alla procedura) e, nel caso di opponibilità, allegazione della copia semplice della raccomandata di disdetta inviata, con prova dell’avvenuta ricezione;

• precisazione dell’importo da versarsi per canoni di locazione e relativa scadenza;

§  segnalazione di comportamenti di mancata collaborazione o di mancato pagamento delle spese condominiali o di  inadeguata conservazione del bene pignorato, al fine di permettere al Giudice di valutare se disporre l’immediata liberazione dell’immobile;

§  rendiconto con separata indicazione delle attività (singole voci e relativi importi) e delle passività (singole voci e relativi importi);

2)    La relazione sarà esaminata dai creditori e dal debitore e, in apposita udienza, alla quale il Custode ha l’obbligo di intervenire, potrà essere approvata;

3)    Il Giudice, di concerto con i creditori e sentito lo stesso Custode, valuta l’opportunità di far depositare altre relazioni/rendiconto entro scadenze che saranno determinate tenendo conto delle date di pagamento dei canoni di locazione;

4)    Anche le nuove relazioni necessitano di comunicazione ed approvazione nei modi dianzi indicati;

5)    Quando vi sia la necessità di segnalare al Giudice situazioni ritenute dal Custode rilevanti per la conservazione dell’immobile ovvero laddove sia necessario segnalare la mancata collaborazione del debitore nel far visionare l’immobile o in tutti gli altri casi ritenuti rilevanti dal Custode, questi, se non può attendersi l’eventuale scadenza già assegnata per il deposito della relazione, cura il deposito in Cancelleria di apposita nota scritta.

D – VISITA DELL’IMMOBILE

1)    Il Custode Giudiziario deve aver cura di verificare, mediante accesso in Cancelleria e visione del fascicolo, se il Giudice abbia emesso l’ordinanza di vendita indicando espressamente che l’immobile è visitabile mediante preventivo accordo con il Custode e che ne sia indicato correttamente il nominativo ed il numero telefonico;

2)    Identica verifica il Custode è tenuto a fare allorquando le operazioni di vendita siano state delegate al Notaio: in questo caso, ovviamente, i rapporti del Custode andranno tenuti con il Notaio (o con l’Associazione notarile);

3)    Quando riceve la telefonata di persona interessata, il Custode deve essere in grado di fornire, anche a mezzo di propri collaboratori, tutte le informazioni richieste sull’immobile. A tal fine è quindi essenziale che il Custode abbia letto attentamente la perizia di stima, abbia acquisito informazioni sull’importo annuo delle spese condominiali nonché sull’ammontare di quelle arretrate per le quali l’acquirente potrà essere chiamato a rispondere in solido ex art. 63 comma 2 disp. att. c.c.;

4)    La persona che risponde al telefono (anche se trattasi del collaboratore del professionista) deve essere in grado di fornire i chiarimenti richiesti in merito alle peculiarità delle vendite giudiziarie e in particolare deve saper precisare che non è previsto un atto notarile; che le ipoteche e i pignoramenti sono tutti cancellati a spese del Tribunale e quindi chi compra all’asta acquista un bene libero da oneri; che all’atto dell’aggiudicazione il Giudice ordina l’immediata liberazione dell’immobile (o indicherà, se opponibile, la data di scadenza del contratto di locazione); che è possibile consultare (e scaricare) sul sito Internet del Tribunale (www.tribunaledilecco.it) l’ordinanza di vendita, la perizia e le planimetrie dell’immobile (se caricate), documenti che, se richiesto, il Custode può stampare e consegnare agli interessati al momento della visita all’immobile; che è possibile ottenere un mutuo bancario, specialmente con gli Istituti di Credito indicati sempre nel sito Internet del Tribunale;

5)    Il Custode deve organizzare le visite all’immobile da parte degli interessati adottando tutti gli accorgimenti necessari al fine di evitare che gli stessi possano, in qualche modo, entrare in contatto tra di loro: quindi, pur se le visite sono concentrate in determinate giornate, le persone devono essere accompagnate a visitare l’immobile dal Custode, o eventualmente da un suo ausiliario, a orari differenziati. Il rispetto di questa regola è essenziale per il corretto funzionamento delle vendite giudiziarie. Per la stessa ragione, il Custode non deve rivelare ai richiedenti se vi siano o meno altre persone interessate né fornirne i nominativi;

6)    Il Custode, se richiesto, deve spiegare le modalità con le quali si svolge la vendita (busta chiusa e poi incanto) e chiarire in cosa consista l’eventuale gara in aumento di quinto;

7)    Il Custode illustra quali sono i presupposti per fruire delle agevolazioni fiscali (specie nel caso di prima casa) e fornisce l’elenco degli Istituti di Credito contattabili per la concessione del mutuo, estraendo detto elenco dalla documentazione ufficiale del Tribunale;

E – LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE

1)    Il Giudice pronuncia provvedimento di immediata liberazione quando l’immobile è occupato dal debitore esecutato e questi assume esplicitamente un atteggiamento non collaborativo (ad esempio quando non rispetta gli appuntamenti per la visita dell’immobile, quando continua a non pagare le spese condominiali ovvero non assicura una corretta conservazione del bene), a seguito delle apposite relazioni del Custode e sentiti in ogni caso i creditori; pronuncia analogo provvedimento quando l’immobile risulta occupato da terzi che non esibiscono titolo opponibile alla procedura o non provvedono al pagamento del canone e delle spese condominiali e le circostanze lo rendono opportuno, a seguito sempre delle apposite relazioni del Custode e sentiti i creditori;

2)    Emesso l’ordine di liberazione, il Custode provvede a estrarre copia autentica dello stesso con formula esecutiva e a notificarlo, unitamente all’atto di precetto;

3)    Il Custode, trascorsi 30 giorni dalla notifica del precetto, notifica anche l’avviso di sloggio concordando la data con l’Ufficiale Giudiziario;

4)    Il Custode avrà cura di assistere al primo accesso da parte dell’Ufficiale Giudiziario, allo scopo di verificare lo stato dei luoghi e di collaborare per il superamento di eventuali ostacoli che possano ritardare lo sloggio; solleciterà inoltre l’Ufficiale Giudiziario al fine di fissare tempestivamente ed entro tempi ragionevoli il secondo accesso, ove necessario;

5)    Il Custode avrà cura di presenziare anche al secondo accesso, premunendosi per l’eventuale presenza della Forza Pubblica, se necessaria per l’effettiva esecuzione;

6)    In caso di opposizioni, il Custode ne darà immediato avviso al Giudice, cha valuterà l’opportunità di autorizzare il Custode stesso, ai sensi dell’art. 86 c.p.c., a stare in giudizio senza il ministero di altro difensore;

7)    Il Custode avrà cura di concorrere a portare a completa esecuzione il rilascio;

8)    In ogni caso, a seguito del nuovo disposto dell’art. 560 comma 3 c.p.c., al momento dell’aggiudicazione provvisoria o dell’assegnazione  il Giudice emette ordine di liberazione che il Custode deve notificare come previsto al punto 2). Deve poi sentite l’aggiudicatario (anche se provvisorio) e se questi ha interesse effettivo all’immediata liberazione del bene, deve mettersi in contatto col debitore e spiegare che, in ipotesi di sua mancata collaborazione, procederà come previsto ai punti 3-6);

9)    Quanto detto ai punti che precedono, potrà essere effettuato dal Custode, nelle procedure “vecchio rito” su richiesta dell’aggiudicatario definitivo, al fine di liberare l’immobile dall’occupante una volta emesso il decreto di trasferimento.

F – FINE DELLE OPERAZIONI DI CUSTODIA

1)    Le operazioni di custodia avranno fine anticipata ogni qual volta, per le più varie ragioni, la procedura esecutiva si chiuda senza giungere alla vendita del bene staggito;

2)    Di regola, invece, le operazioni avranno “naturale” conclusione una volta aggiudicati in via definitiva (con avvenuto versamento integrale del prezzo di aggiudicazione) tutti i beni pignorati nella procedura e sempre dopo essersi accertato che, dopo la notifica dell’ordine di liberazione, non sia necessario l’intervento ulteriore del Custode per liberare effettivamente i beni (sarebbe opportuno farsi rilasciare una liberatoria in carta semplice dall’aggiudicatario);

3)    Al fine di conoscere i risultati dagli incanti, il Custode dovrà attivarsi per visionare i fascicoli in Cancelleria;

4)    Una volta appreso della definitiva aggiudicazione di tutti i beni pignorati e della non necessità di altra attività per rendere libero l’immobile oppure una volta appreso della fine anticipata della custodia, il Custode deposita in Cancelleria l’istanza di liquidazione del compenso, facendo riferimento agli importi per onorari già concordati con il Consiglio dell’Ordine;

5)    Ricevuto, a mezzo della Cancelleria, il provvedimento del Giudice di liquidazione del compenso, il Custode redige e deposita il rendiconto finale (dove, nelle voci passive, andrà indicato il compenso liquidato), che andrà approvato in apposita udienza (che, nei casi più urgenti, come estinzioni anticipate o conversioni, potrebbe anche non celebrarsi).

G – INCOMPATIBILITA’

1)    Il Custode non può assumere l’incarico qualora abbia interesse nella procedura, abbia prestato patrocinio o anche solo dato consiglio ad alcuna delle parti (debitore e creditori procedente e intervenuti) ovvero se ciò sia stato fatto dallo Studio Legale con il quale collabora;

2)    Una volta nominato, il Custode e lo Studio Legale con il quale collabora devono assolutamente astenersi dal prestare patrocinio o dal dare consiglio alle parti della procedura (debitore e creditori procedente e intervenuti) o a quelle che potranno intervenire. Tale incompatibilità ed obbligo di astensione si intendono estesi a tutti i componenti dello Studio Legale, presenti e futuri, in cui il Custode nominato è inserito e con il quale collabora anche in assenza di formale rapporto associativo o societario, sino a cessazione di tale rapporto di inserimento e collaborazione.