Locazione della cosa comune da parte dei uno dei comproprietari: nota alla sentenza Cass, sez. Unite, 4 luglio 2012, n. 11135. A cura dell’Avv. Linda Zigarella
Locazione della cosa comune da parte dei uno dei comproprietari: nota alla sentenza Cass, sez. Unite, 4 luglio 2012, n. 11135. A cura dell’Avv. Linda Zigarella
La sentenza in esame, infatti, evidenzia la diversa natura giuridica dell’istituto nelle decisioni del giudice di Primo Grado rispetto al Giudice di Appello, risolvendo il conflitto de quo.
Il Giudice di Primo Grado configura tale fattispecie come un contratto di mandato non rappresentativo e in particolare ritiene applicabile al caso in oggetto l’art. 1705 cc che consente al mandante, sostituendosi al mandatario, di esercitare i diritti di credito del mandante
Invece il Giudice di secondo grado ritiene che si configuri una gestione di affari altrui per l’interesse comune fondata sui rapporti tra l’autore della gestione e i destinatari di essa, sulla disciplina della comunione dove il comproprietario non locatario è terzo estraneo al contratto.
La differenza delle due posizioni non si basa solo sulla natura giuridica dei due istituti: contratto di mandato e gestione di affari altrui, ma sugli effetti che le diverse posizioni producono.
Se il contratto di mandato si configura come l’accordo tra le parti in cui una si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra e tale accordo può o meno essere con rappresentanza, in virtù della quale il mandatario agisce in nome o per conto del mandatario; la gestione di affari altrui, regolata ai sensi dell’art. 2028 cc, invece, si configura nel compimento di atti giuridici spontanei nell’interesse altrui ed è quindi caratterizzata dalla absentia domini, cioè dalla mancanza di un rapporto giuridico in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, dalla utilitas della gestione e dall’esistenza di un interesse altrui.
Infatti il giudice di Primo Grado, riconoscendo nel caso di specie, l’applicazione del mandato, riconosceva i diritti del comproprietario non locatario, ponendo a carico del conduttore l’obbligo di corrispondere il 50% dei canoni maturati con gli interessi legali.
Aderendo invece alla posizione manifestata dalla Corte di Appello veniva accolto l’Appello con elisione della condanna del conduttore, infatti il comproprietario non locatore nulla può pretendere, né tanto meno è legittimato all’esercizio dell’azione.
Entrambe le posizioni preliminarmente si basano sulla considerazione che la proprietà o la titolarità di altro diritto reale sull’immobile non costituisce presupposto necessario per l’assunzione della qualità di locatore,essendo sufficiente, per la valida stipulazione del contratto di locazione, che dell’immobile il locatore abbia la disponibilità e sia in grado di trasferire la locazione.
La differenza sostanziale è nella posizione del comproprietario non locatore. Nel contratto di mandato si sostituisce in via diretta e, non surrogatoria, al mandante e come tale subentra in tutte le posizioni giuridiche ad esso spettanti, sia attive che passive. Nella gestione di affari altrui, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2038 e 1372 cc, il comproprietario non locatore è estraneo al rapporto instauratosi tra il locatore e il conduttore, infatti, il contratto produce effetti solo tra le parti e non tra i terzi, se non nei limiti di legge, e come tale non acquista la legittimazione ad alcuna azione o a pretese sul contratto.
La Cassazione si sofferma inoltre nel precisare che l’istituto della gestione di affari altrui trova applicazione,nel caso di specie, nel rispetto dei criteri di comunione e dei diritti del comproprietario non locatore,infatti dalla lettura integrata degli artt. 1102 e 1105 cc si desume la pari legittimazione a contrarre dei comproprietari e si evidenzia una depotenzializzazione del principio dell’amministrazione congiuntiva al fine di favorire la circolazione del bene.
Non si esclude, comunque, la possibilità del comproprietario non locatore di manifestare il suo dissenso alla conclusione del contratto, il che lo esonererebbe, ai sensi dell’art. 2031 cc, dal dover adempiere le obbligazioni che il gestore abbia assunto anche in nome proprio. Al comproprietario non locatore, però, è riconosciuto la facoltà di ratificare il contratto stipulato dal comproprietario locatore e quindi si realizzerebbero gli effetti che sarebbero derivati dal mandato, anche se la gestione è stata compiuta da un soggetto che credeva di compiere un affare proprio.
In virtù di ciò nel caso di gestione non rappresentativa , il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore ed esigere dal conduttore , nel contraddittorio con il comproprietario locatore la quota dei canoni proporzionata alla quota di comproprietà indivisa.
