Le Responsabilita’ Dell’amministratore Di Condominio. A cura dell’Avv. Paola Pontanari
Le Responsabilita’ Dell’amministratore Di Condominio. A cura dell’Avv. Paola Pontanari
Le vicende giuridiche relativa al rapporto amministratore/condominio non restano confinate nell’ambito delle questioni civilistiche, ben potendo accadere che l’amministratore dello stabile sia chiamato anche a rispondere penalmente del proprio operato.
L’amministratore, in quanto garante del condominio stesso, è soggetto a responsabilità di tipo penale, molto più pesanti di quelle di tipo civile, che possono comprometterne la sua carica. Spesso, invero, i due ambiti si intrecciano: ad esempio, dall’omissione di far luogo ad interventi urgenti contro la rovina dell’edificio, potrà discendere, sia una responsabilità penale ex art. 677 c.p., che una responsabilità civile per gli eventuali danni cagionati a terzi.
Al riguardo, occorre pertanto domandarsi quando sussista la responsabilità penale dell’amministratore di condominio e con quale rigore essa venga interpretata dalla giurisprudenza.
LA RESPONSABILITA’ PENALE
Nel codice penale non si prevede, a differenza di quanto avviene per altre figure professionali, una figura di reato proprio – intendendosi come tali i reati che esigono, ai fini della loro configurabilità, una determinata qualità, anche professionale, in capo al soggetto agente – in cui sia espressamente richiesta la qualifica di amministratore di condominio in capo al soggetto che commette il reato.
I tipi di responsabilità penale in cui l’amministratore di condominio può incorrere sono: (i) volontarie e (ii) di omissione.
Si intendono per responsabilità volontarie tutta una serie di reati che l’amministratore di condominio può commettere con dolo. Appartengono a questa serie di reati: la violazione di domicilio – quando, ad esempio l’amministratore si introduce nell’appartamento di un condomino contro la sua volontà per effettuare delle verifiche autorizzate da delibera – l’esercizio arbitrario delle proprie funzioni – come nel caso in cui l’amministratore sospende il servizio di riscaldamento nel caso il condominio non paghi le bollette, eccetera.
Nei reati di omissione, invece, la responsabilità penale dell’amministrazione entra in gioco qualora, per negligenza, non metta in pratica una serie di misure di sicurezza, indicate dalla apposita legislazione, oppure non attui le modifiche agli impianti necessarie, stabilite dal progresso della tecnica. Nel caso in cui, a seguito di tali omissioni e negligenze, si verifichino casi di lesioni su persone o cose, o addirittura la morte, l’amministratore è soggetto a condanna penale. I casi di questo tipo possono essere, ad esempio, corti circuiti, ascensori precipitati, incendi, pezzi di edificio che crollano, caldaie che esplodono e così via.
RESPONSABILITA’ PENALE PER MANCATA MANUTENZIONE DELLE AREE COMUNI
Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione – la n. 34147 del 6 settembre 2012 – tornando sull’argomento relativo alla responsabilità penale dell’amministratore di condominio, ha statuito che quest’ultimo deve eliminare tutti i pericoli per i condomini nelle parti comuni, altrimenti risponde penalmente nel caso qualcuno si faccia male. Non solo. Per attivarsi non ha bisogno di una delibera dell’assemblea.
Nel caso sottoposto alla Corte di Cassazione, è stata confermata la condanna per lesioni colpose a carico dell’amministratore di condominio, che non aveva fatto eseguire una corretta manutenzione su un viottolo d’uscita dallo stabile, sempre intasato dalle acque meteoriche, causando così la caduta di una persona anziana di 75 anni.
Sull’amministratore di condominio, rivestendo una specifica posizione di garanzia, grava l’obbligo – ex art. 40, 2° comma, cod. pen., di attivarsi da solo al fine di rimuovere la situazione di pericolo per l’incolumità dei terzi. Infatti, il disposto dell’art. 1130 cod. civ. viene interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull’amministratore di condominio grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a prescindere da una specifica autorizzazione dei condomini. Inoltre, dall’ultimo comma dell’art. 1135 cod.civ. si evince che l’amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, nel caso in cui rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l’assemblea. L’urgenza può essere determinata sia dalla necessità di ovviare a pericoli imminenti (ad es. all’incolumità delle persone che utilizzano l’impianto o che si trovino nelle immediate vicinanze di esso), ovvero anche nel caso in cui il pericolo sia solo potenziale e manchi il tempo necessario per la convocazione dell’assemblea.
Pertanto, grava sull’amministratore l’obbligo giuridico di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni – di cui egli sia tenuto a conservarne il buono stato di manutenzione – e che possa arrecare danni sia ai condomini che ai terzi.
