L’Assemblea Condominiale

Dopo aver indicato nella parte dedicata alle nozioni generali sul condominio degli edifici il concetto di assemblea, cioè l’organo a cui spetta il potere di deliberare, cerchiamo più da vicino di analizzare quelli che sono i caratteri e le controversie che possono sorgere all’interno di un’assemblea condominiale. All’interno dell’assemblea, il carattere predominante èp sicuramente quello della volontà, essa infatti deve garantire la prevalenza degli interessi collettivi. La volontà che si forma durante l’assemblea dei condomini è finalizzata a deliberare secondo i dettami dell’articolo 1135 del codice civile, tale che qualsiasi delibera presa al di fuori dell’assemblea, è affetta da inesistenza. Al fine di poter arrivare ad una delibera e comunque per poter formare un’assemblea dei condomini, debbono essere rispettate alcune fasi distinte che consistono: nella comunicazione dell’avviso di convocazione con relativo ordine del giorno la costituzione, nella discussione, nella votazione e nella verbalizzazione; tutti questi elementi sono quindi necessari ai fini della validità dell’atto deliberativo. Gli incombenti appena elencati gravano sulla figura dell’amministratore, tuttavia in mancanza di un amministratore nella nascita del condominio, ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile il comma due recita: ” in mancanza dell’amministratore l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino”; la legge con l’articolo appena indicato attribuisce quindi ad ogni singolo condomino la facoltà di convocare un’assemblea al fine di poter emanare provvedimenti idonei per le ragioni del condominio. Analizzando più da vicino la figura del condomino, esso può essere identificato come colui che vanta la proprietà di un piano o di una porzione di piano in cui l’edificio risulta diviso. Particolarmente interessante risulta la fattispecie dell’appartamento o unità condominiale in comproprietà; nascono infatti delle problematiche inerenti all’avviso di convocazione dell’assemblea, e cioè, come e a chi deve essere inviato. Il classico caso è quello dell’appartamento intestato ad un condomino, del quale si verifichi il decesso, in tal caso qualora l’avente causa non dimostri all’amministrazione del condominio la sua qualità di nuovo condomino, l’amministratore può legittimamente inviare l’avviso di convocazione presso l’ultimo domicilio conosciuto del condomino defunto. Tenuto conto di ciò saranno gli eredi a doversi rendere attivi comunicando all’amministratore la propria qualità di erede e quindi proprietario o comproprietario dell’appartamento all’interno del condominio.

Tornando poi sul discorso delle formalità che l’amministratore deve esperire e cioè la convocazione, il luogo, l’ora, la comunicazione, la stesura del verbale, ecc, il legislatore sembra aver lasciato ampia autonomia; va tuttavia ricordato l’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, nel quale si afferma che l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. In merito alla forma da tenere durante l’assemblea la legge non impone particolari modalità, per tale ragione è sufficiente che tutti i comproprietari siano venuti a conoscenza della convocazione, ad ogni modo sembra opportuno inviare tramite raccomandata, l’avviso di convocazione a tutti i condomini. All’interno dell’avviso di convocazione dovranno poi essere elencati quelli che sono i punti all’ordine del giorno, e cioè gli argomenti che l’assemblea verrà a vagliare: l’oggetto non deve essere indicato con una dizione generica, è importante che i condomini siano informati esattamente di ciò di cui si discuterà, pena la nullità della delibera stessa. Per contro non è necessario che la formulazione dell’ordine del giorno contenga in maniera particolareggiata ed analitica tutti gli argomenti posti alla discussione dell’assemblea, più precisamente perché una deliberazione assembleare sia valida è sufficiente che l’avviso di convocazione indichi l’elenco degli argomenti da trattare in adunanza. Nell’indicazione dell’ordine del giorno all’interno dell’avviso di convocazione, può essere inserita anche la voce varie ed eventuali, che ad oggi sembra aver assunto un’indicazione di stile più che di contenuto, tale voce infatti non comprende atti negoziali di argomenti precisi, ma si riferisce a delle semplici comunicazioni allo scopo di informare e non di decidere. In merito all’orario non vi sono specifiche indicazioni di legge così come anche per il luogo della convocazione, tuttavia la giurisprudenza si è espressa indicando alcuni principi che debbono essere rispettati nella convocazione assembleare. Non risultano infatti legittime tutte quelle riunioni condominiali indette nella sede rionale di un partito politico, ancor più qualora tutto ciò sia contrario al regolamento condominiale; ed ancora è nulla alla delibera adottata se la convocazione non indica il luogo di riunione anche se i condoni sanno dove normalmente si svolgono le assemblee.

Per quanto concerne la partecipazione all’assemblea, il condomino può partecipare all’assemblea anche a mezzo del rappresentante, tuttavia vi sono dei vincoli che possono  impedire a taluni soggetti di essere delegati in un’assemblea condominiale; primo tra tutti l’amministratore. La giurisprudenza ha asserito che qualora gli argomenti sottoposti all’esame e alla decisione dell’assemblea dei condomini vadano ad implicare un giudizio sulla persona e sull’operato dell’amministratore, sussiste inevitabilmente un caso di conflitto di interessi tra amministratore condominio; per contro va ricordato, che qualora il regolamento non vieti la possibilità di delegare l’amministratore in talune assemblee condominiali, tale vincolo può venire a cadere.

 

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