In caso di disdetta immotivata da parte del locatore – La locazione continua con l’acquirente dell’immobile – Cassazione civile , sez. III, sentenza 28.02.2011 n° 4919

Cassazione Civile sentenza n. 4919 del 28 Febbario 2011
Il principio sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza in oggetto è il seguente: “Qualora la disdetta da parte del locatore di un immobile non sia legittimamente  motivata, il conduttore ha diritto esclusivamente alla rinnovazione del contratto”.

Nel caso di specie un’inquilina, aveva stipulato un contratto di locazione di un locale, ad uso transitorio,  facente parte di un appartamento, per la durata di un anno, contratto che alla scadenza si era rinnovato automaticamente.Successivamente il proprietario le aveva comunicato la disdetta del contratto senza motivazione ed a tale comunicazione era seguita la notificazione di atto di citazione per la convalida della licenza di finita locazione.

Di seguito, il locatore aveva venduto l’appartamento ad un terzo, con un contratto in cui era stato precisato che un vano dell’immobile era stato locato e che era pendente causa per finita locazione.

La ricorrente, nel ricorso, lamentava la violazione della Legge n. 431 del 1998, art. 3, lett. g), norma che riconosce al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita a terzi, con conseguente diritto di riscatto dell’immobile.

I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso, sulla base del medesimo art. 3 sopra citato.

Ciò in quanto, a dire della Corte, l’art. 3 della legge. n. 431 del 1998, consente di distinguere due diverse ipotesi:quella in cui sia intimata disdetta per la prima scadenza con la motivazione che il locatore intende vendere l’immobile a terzi, da quella in cui il locatore manifesti la propria opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione.

Nel primo caso, qualora ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, sorge in capo al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente dell’immobile; mentre nella seconda ipotesi la disdetta si deve considerare priva di effetti con conseguente diritto del conduttore ad ottenere la rinnovazione del contratto.

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