Corte di Cassazione a Sezione Unite n. 4059 del 22.02.2010 il conduttore deve pagare i canoni al vecchio locatore quando l’immobile non viene trasferito

La Società Tizia conviene in giudizio, dinanzi al Tribunale di Isernia, la Società Caia per sentir convalidare lo sfratto per morosità per mancato pagamento dei canoni di locazione e la contestuale emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere.

La Società intimata si costituisce in giudizio opponendosi alla convalida e contestando la fondatezza della domanda sul presupposto che la medesima non è da considerarsi più conduttrice dell’immobile per averlo liberato e ceduto alla Società Sempronia (come comunicato alla Società intimante), quale nuova proprietaria dell’immobile in forza della sentenza del Tribunale di Isernia ai sensi dell’art. 2932  c.c., in attuazione di un contratto preliminare di compravendita stipulato tra la Società Tizia e la Società Sempronia; pertanto, la Società Tizia – non essendo più la proprietaria dell’immobile – non è legittimata ad instaurare il procedimento di sfratto (che invece è stato azionato).

Il Tribunale di Isernia – dichiarando risolto il contratto di locazione tra la Società Tizia e la Società Caia e la condanna di quest’ultima alla corresponsione dei canoni di locazione non pagati – rigetta l’opposizione alla convalida di sfratto osservando che la presunta risoluzione del contratto di locazione tra la Società Caia e la Società Sempronia è inopponibile alla Società Tizia perché la sentenza costitutiva ex art. 2932 si può considerare produttiva di effetti solo dal momento del passaggio in giudicato; di conseguenza, fino a quel momento la Società Tizia è ancora proprietaria e locatrice dell’immobile, come tale avente diritto a percepire i canoni di locazione.

La Società Caia propone appello dinanzi alla Corte d’Appello di Campobasso, la quale conferma la sentenza di primo grado, osservando che “le pronunce costitutive ex art. 2932 c.c. dispiegano i loro effetti dal momento del loro passaggio in giudicato; che non è possibile consentire ad una norma processuale (l’art. 282 c.p.c. nella nuova formulazione) di anticipare effetti che, per la natura stessa della sentenza ex art. 2932, neppure la definitività del giudicato potrebbe fare retroagire ad una data anteriore ad una data anteriore a quella del giudicato medesimo; che, pertanto, la Società Sempronia non era ancora proprietaria dell’immobile in questione oggetto di locazione per cui tutte le sue pretese avanzate nei confronti della Società Caia erano infondate in quanto basate su errati presupposti di diritto; che, per converso, la Società Tizia era proprietaria e locatrice dell’immobile ed il rapporto di locazione era in corso non essendo mai stato risolto nei confronti della Società Tizia alla quale la Società Caia non aveva mai restituito il bene…”.

La Società Caia propone ricorso per Cassazione; la Società Tizia resiste con controricorso.

Il ricorso prospetta una questione di massima di particolare importanza; pertanto, viene assegnato dal Primo Presidente alle Sezioni Unite ai sensi dell’art. 374, comma 2° ulrimo comma, c.p.c.

Con il primo motivo di ricorso, la Società Caia eccepisce che la Corte d’Appello non ha, erroneamente, tenuto in considerazione il carattere immediatamente esecutivo della sentenza di condanna al rilascio dell’immobile ex art. 2932 c.c., che obbliga ad un “facere” (in proposito, è stata citata la sentenza della Corte di Cassazione n. 1619 del 2005); ha, in definitiva, “errato nel ritenere che la pubblicazione della sentenza n. 357 del 2005 del Tribunale di Isernia non avesse esplicato effetti giuridici tra la (OMISSIS)”.

La Società Caia, pertanto, ha formulato i seguenti quesiti di diritto:

1)    “ se sia conforme all’ordinamento l’affermata non esecutività ex art. 282 cod. proc. civ. del capo di trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. ove la domanda di esecuzione in forma specifica diretta al trasferimento del bene sia stata proposta dal promissario acquirente”;

2)    “se sia conforme all’ordinamento la non ravvisata condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, immediatamente eseguibile nelle forme dell’espropriazione forzata, nella sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. nella parte che dispone il trasferimento dell’immobile, ove la domanda di esecuzione in forma specifica diretta al trasferimento del bene sia stata proposta dal promissario acquirente”.

Con il secondo motivo di ricorso, la Società Caia osserva che il promissario acquirente – di fronte al ritardo nella stipula del contratto definitivo per colpa del promittente venditore – ha diritto di essere tutelato, azionando il procedimento ex art. 2932 c.c., ottenendo una pronuncia che abbia non solo effetti obbligatori, ma anche effetti reali.

Di conseguenza, “…deve essere necessario, sotto ogni angolazione, giuridica e sociale, consentire, a ciascuna parte, di potersi avvalere della generale regola della immediata esecutività delle sentenze di primo grado di cui all’art. 282 cod. proc. civ., pur se pronunciate ex art. 2932 cod. civ., sin dal loro deposito, in aderenza al diritto vigente, necessariamente condizionata, ma per entrambe le parti, dall’accettazione del rischio dell’attendibilità della prima o della seconda pronuncia”.

Le censure sopra descritte, riguardando le stesse collegate questioni per la cui particolare importanza l’esame delle medesime è stato assegnato alle Sezioni Unite, possono essere così sintetizzate: “dicano le Sezioni unite se sia riconoscibile l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ del capo decisorio relativo al trasferimento di immobile contenuto nella sentenza di primo grado resa ai sensi dell’art. 2932 c.c. e, inoltre, se possa ravvisarsi, tenendo conto anche dei principi di ragionevolezza e di tutela del diritto di azione, previsti rispettivamente dagli artt. 3 e 24 Cost., l’esecutività provvisoria della condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, scaturente dalla suddetta sentenza nella parte in cui dispone il trasferimento dell’immobile, ove la domanda di esecuzione in forma specifica diretta all’ottenimento di una situazione produttiva degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso sia stata proposta dal promissario acquirente”.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite dà risposta negativa a tale quesito.

Gli ermellini osservano, preliminarmente, che la Suprema Corte di legittimità ha più volte affermato ( con riferimento alla caratteristica personale e non reale dell’azione ai sensi dell’art. 2932 c.c. e della sua correlata sentenza) che la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e spiega efficacia solo “ex nunc” al momento del suo passaggio in giudicato, “con conseguente necessità della sussistenza delle condizioni dell’azione al momento dell’intervento della pronuncia”.

In argomento, nella sentenza in commento vengono richiamate le sentenze della Corte di Cassazione n. 690 del 16.01.2006, n.26233 del 02/12/2005, n. 16216 del 03.08.2005, n. 4522 del 21.02.2008, n. 8250 del 06.04.2009, n. 5162 del 10.03.2006, n. 2522 del 10.03.1999.

Dunque, secondo il riportato orientamento giurisprudenziale, “le sentenze emesse ex art. 2932 c.c. non possono conoscere un’efficacia esecutiva anticipata rispetto al momento della formazione del giudicato perché l’effetto traslativo della compravendita è condizionato dall’irretrattabilità della pronuncia con la quale viene determinato l’effetto sostitutivo del contratto definitivo non stipulato”.

Tuttavia – osservano gli ermellini – si è verificato un mutamento di indirizzo

 con la sentenza n.18512 del 03.09.2007, che ha affermato il principio secondo cui “in relazione alla sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c., la legge non prevede alcunché che possa giustificare l’esclusione dell’immediata esecutività delle statuizioni condannatorie consequenziali alla statuizione di accertamento del modo di essere dell’ordinamento in relazione alla vicenda dedotta nel senso della sussistenza delle condizioni che avrebbero dovuto giustificare la conclusione del contratto in adempimento del contratto preliminare con la prestazione dei relativi consensi e, quindi, all’ulteriore statuizione, in via consequenziale, degli effetti costitutivi del vincolo contrattuale, che di tale consenso tengono luogo. Ciò, sia per quanto attiene all’ipotesi che si tratti di statuizioni a favore del promissario acquirente, sia – come nella specie – quando si tratti di statuizioni a favore del promissario venditore”.

La sentenza sopra citata è stata variamente commentata in dottrina, e ci sono tre orientamenti:

1)    Secondo alcuni autori, la parziale anticipazione degli effetti obbligatori che si collegano alla pronuncia giudiziale determina l’alterazione del sinallagma contrattuale. Pertanto, non si può ipotizzare un’efficacia immediata delle statuizioni propriamente costitutive, con conseguente impossibilità di un’esecuzione coattiva anticipata delle obbligazioni che derivano da dette statuizioni;

2)    Un altro orientamento si allinea alla sentenza n. 18512 del 2007, osservando che – qualora all’accoglimento della domanda si accompagni , come complemento della protezione sostanziale richiesta, una statuizione di condanna, è possibile utilizzare la sentenza come titolo esecutivo;

3)    Altra parte della dottrina, infine, è del parere che – nell’ipotesi di azione ai sensi dell’art. 2932 c.c. – l’attore deve offrire la prestazione a cui è tenuto, per cui questa non viene fatta oggetto di una pronuncia di condanna, ma viene dedotta quale condizione dell’effetto traslativo della proprietà. Pertanto, si fa luogo solo alla condanna alla consegna o al rilascio del bene o al pagamento del prezzo, mentre permane l’impossibilità della produzione dell’immediato effetto traslativo della proprietà fino al passaggio in giudicato della sentenza.

La Suprema Corte evidenzia, poi, che la giurisprudenza di legittimità successiva alla pronuncia n. 18512 del 2007 ha prevalentemente seguito la tesi negativa relativamente all’ammissibilità della provvisoria esecutività delle sentenze costitutive ex art. 2932 c.c. (sul punto si veda, in particolare, la sentenza della Corte di Cassazione n. 8250 del 06.04.2009).

Tutto ciò premesso, le Sezioni Unite della Suprema Corte confermano la sentenza della Corte d’Appello di Campobasso, affermando il seguente principio di diritto: “non è riconoscibile l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., del capo decisorio relativo al trasferimento di immobile contenuto nella sentenza di primo grado resa ai sensi dell’art. 2932 c.c., né è ravvisabile l’esecutività provvisoria della condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, scaturente dalla suddetta sentenza nella parte in cui dispone il trasferimento dell’immobile producendosi l’effetto traslativo della proprietà del bene solo dal momento del passaggio in giudicato di detta sentenza con la contemporanea acquisizione al patrimonio del soggetto destinatario della pronuncia”.